Ereğli'de arsa alırken kontrol listesi

Önce parseli tanıyın

Arsa alımında ilk iş, ilandaki yerin tapudaki parselle aynı olduğundan emin olmaktır. Satıcıdan il, ilçe, mahalle, ada ve parsel numarasını isteyin.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün (TKGM) Parsel Sorgu uygulamasında ada ve parsel numarasıyla parselin yüzölçümünü, niteliğini (arsa, tarla, bahçe gibi) ve harita üzerindeki sınırlarını ücretsiz görebilirsiniz. Tapu kaydının kendisini ise malik e-Devlet üzerinden görüntüleyebilir.

• İlandaki metrekare ile Parsel Sorgu'daki yüzölçümünü karşılaştırın.
• Parselin haritadaki konumunu yerinde gördüğünüz arazi ile eşleştirin; komşu parsel sınırlarına bakın.
• Nitelik "tarla" ise yapılaşma koşulları imarlı arsadan çok farklı olabilir.

İmar durumunu belediyeden öğrenin

Bir arsaya ne yapılabileceğini imar planı belirler. Parselin imar durumu ilgili belediyenin imar birimine yazılı olarak sorulur; bazı belediyeler e-imar hizmetiyle çevrim içi bilgi de verir. Resmî imar durum belgesi için belediye harç ya da ücret isteyebilir.

İmar durumunda bakılacak başlıca bilgiler: kullanım amacı (konut, ticaret, tarım gibi), yapı nizamı, kat adedi ya da bina yüksekliği, çekme mesafeleri ve yapılaşma katsayıları.

TAKS ve KAKS (emsal) ne demek

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'ne göre TAKS (taban alanı katsayısı), yapının zemine oturan taban alanının imar parseli alanına oranıdır. KAKS ya da emsal (katlar alanı katsayısı) ise yapının emsale dahil tüm kat alanlarının toplamının parsel alanına oranıdır.

Kabaca: TAKS binanın zeminde ne kadar yer kaplayacağını, KAKS toplam ne kadar inşaat alanı yapılabileceğini gösterir. Hesap net imar parseli alanı üzerinden yapılır; yola terk edilecek kısım varsa parsel alanı küçülür.

Aynı büyüklükteki iki arsanın değeri, izin verilen inşaat alanı farklıysa belirgin biçimde ayrışabilir. Bu yüzden arsaları karşılaştırırken yalnızca m² fiyatına değil, imar izniyle yapılabilecek alana da bakın.

Hisseli tapuya dikkat

Hisseli (paylı mülkiyet) tapuda bir parselin birden çok maliki vardır ve satın aldığınız şey belirli bir köşe değil, tüm parseldeki bir paydır. Paydaşlar arasında yapılan fiilî kullanım anlaşmaları tapuda görünmeyebilir.

Türk Medeni Kanunu'na göre paydaşlardan biri payını üçüncü bir kişiye sattığında diğer paydaşların yasal önalım (şufa) hakkı vardır. Bu hak belirli süreler içinde dava yoluyla kullanılabilir; yani hisse satın aldıktan sonra da bir paydaş payı sizden alabilir.

• Tapu kaydında kaç paydaş olduğunu ve payınızın oranını görün.
• Parselde müstakil kullanım planlıyorsanız ifraz (bölünme) ya da yapılaşmanın mümkün olup olmadığını belediyeye sorun.
• Önalım riskini ve paydaş anlaşmalarını bir hukukçuyla değerlendirin.

Tapu kaydındaki şerh ve kısıtlamalar

Tapu kaydında ipotek, haciz, şerh, beyan ya da irtifak hakkı bulunabilir. Bunlar satışı engelleyebilir veya satıştan sonra alıcıyı etkileyebilir. Satıcıdan güncel tapu kaydını göstermesini isteyin ve her kaydın ne anlama geldiğini satıştan önce netleştirin.

Yerinde inceleme

• Yol cephesi ve ulaşım: parsele imar yolundan mı, yoksa fiilî bir patikadan mı ulaşılıyor?
• Altyapı: elektrik, su ve kanalizasyon bağlantısının yakınlığı.
• Arazinin eğimi ve zemin durumu; eğimli arazide inşaat maliyeti artabilir.
• Komşu kullanımlar, dere yatağı ya da orman sınırı gibi kısıtlayıcı unsurlar.
• Deniz manzarası gibi özellikler imar izniyle korunuyor mu, önüne yapı gelebilir mi?

Fiyatı emsalle karşılaştırın

Karar vermeden önce aynı bölgedeki benzer imar durumundaki arsaların ilan fiyatlarına bakın. Sitedeki ücretsiz değerleme, Ereğli emsal ilanlarına dayanarak bir fiyat aralığı verir; tapu masrafını da ayrıca hesaplayabilirsiniz.

Mevzuat ve uygulama değişebilir; işlem öncesinde güncel durumu ilgili kurumdan teyit edin.