Değerleme yöntemi: arsa ve ev değeri emsal ilanlardan nasıl hesaplanır

Kısa cevap

Değeri yapay zekâ (Gemini) belirler: mümkün olduğunda önce Google aramasıyla Karadeniz Ereğli'deki güncel ilanları bulur, sonra bu bulguları danışmanın emsal havuzuyla birlikte mülkün özelliklerine göre değerlendirip gerekçeli bir fiyat, fiyat aralığı ve (konutta) aylık kira tahmini verir. Havuzda yeterli emsal varsa aykırı fiyatları ayıklanmış bir m² istatistiği de hesaplanır; yapay zekâya dayanak olur, yapay zekâ yanıt veremezse sonuç doğrudan bu istatistikten verilir. Sonuç bir ön değerlemedir, resmî ekspertiz raporu yerine geçmez.

Bu açıklama 28 Eylül 2026 itibarıyla sitedeki değerleme akışını anlatır.

Adım adım değerleme

1. 1. adım

   Emsal havuzu okunur

   Danışmanın Karadeniz Ereğli için derlediği emsal havuzundan aynı türdeki (arsa ya da konut), yayındaki, TL fiyatlı satış ilanları en günceli önce olmak üzere okunur. Konutta oda sayısı eşleştirilir: en az 5 eşleşen emsal varsa yalnızca onlar, yoksa tüm konut emsalleri kullanılır ve sonuçta bu belirtilir. Emsaller mahalleye göre süzülmez; tüm Ereğli ilçesinden gelir.

2. 2. adım

   Yeterli emsal varsa istatistik hesaplanır

   Havuzda yeterli emsal varsa aykırı fiyatları ayıklanmış bir m² istatistiği hesaplanır (ayrıntısı aşağıda). Bu hesap yapay zekâya dayanak olarak verilir ve yapay zekâ yanıt veremezse sonucun kendisi olur.

3. 3. adım

   Güncel ilanlar web'de aranır

   Web araması açıksa yapay zekâ önce yalnızca Google aramasıyla, mülkün mahallesi ve Ereğli geneli için güncel satış (konutta kiralık da) ilanlarını araştırır. Bu aşamada fiyat tahmini yapılmaz; yalnızca bulunan ilanlar ve fiyat aralıkları not edilir. Arama gerçekten yapılmadıysa bulgular atılır; kota ya da zaman aşımı gibi nedenlerle arama yapılamazsa değerleme aramasız sürer ve sonuçta belirtilir.

4. 4. adım

   Yapay zekâ gerekçeli değer üretir

   İkinci aşamada yapay zekâya mülkün bilgileri, web araştırması bulguları, havuzdaki en uygun emsaller (açıklamalarıyla) ve varsa istatistik verilir. Model; önerilen satış değerini, fiyat aralığını, konutta aylık kira tahminini, bir güven düzeyini, gerekçesini ve fiyatı etkileyen etkenleri sabit bir yanıt şemasıyla döndürür. Talimatı, var olmayan emsal ya da kaynak üretmemek ve ilan fiyatlarının pazarlık payı içerdiğini hesaba katmaktır.

5. 5. adım

   Yanıt denetlenir

   Önerilen değer verdiği aralığın içinde değilse yanıt reddedilir; m² fiyatı toplam değerden yeniden hesaplanır. Güven düzeyi dayanak veri miktarıyla sınırlanır: web araması yoksa 3 uygun emsalin altında güven en fazla "düşük", 8 emsalin altında en fazla "orta" olur. Yapay zekâ değeri istatistikten %25 fazla saparsa, aralık önerilen değerin %60 kadarından genişse ya da kira tahmininin getirisi olağan dışıysa sonuçta uyarı gösterilir. Kaynak bağlantıları modelin yazdığı değil, arama servisinin döndürdüğü adreslerdir.

6. 6. adım

   Sonuç seçilir

   Yapay zekâ yanıtı denetimden geçerse önerilen değer ve aralık onundur. Yanıt alınamazsa ve istatistik varsa sonuç istatistikten verilir ve bu belirtilir; ikisi de yoksa değerleme yapılamaz. Web araması yapılmadıysa ve havuz da boşsa tahmin yine gösterilir, ama güven "düşük" olarak işaretlenir ve güncel ilan verisine dayanmadığı açıkça yazılır.

İstatistik hesabı

Havuzda yeterli emsal olduğunda yapılır: yapay zekâya dayanak olur, yapay zekâ yanıt veremezse sonucun kendisidir. Aşağıdaki formüller ve ±%13 aralık yalnızca bu yola aittir; yapay zekâ kendi aralığını ve kira tahminini verir.

İstatistik hesabında en ucuz ve en pahalı %15 kırpılır, kalanlara Tukey IQR filtresi (1,5 × IQR) uygulanır, m² fiyatı medyanın %60 ve ortalamanın %40 ağırlığıyla birleştirilir, alanla ve mülke özgü düzeltme çarpanıyla çarpılır. Bu yolda fiyat aralığı önerilen değer ±%13, konutta aylık kira satış değeri × %4,5 / 12 olarak verilir.

Formüller

Ağırlıklı m² fiyatı

0,6 × medyan + 0,4 × ortalama

İstatistiksel değer

ağırlıklı m² fiyatı × alan (m²) × düzeltme çarpanı

Fiyat aralığı

değer × (1 − 0,13) … değer × (1 + 0,13)

Aylık kira (konut)

satış değeri × 0,045 ÷ 12

Hesabın adımları

1. m² fiyatları çıkarılır. Her emsal ilanın fiyatı alanına bölünerek m² fiyatı bulunur; m² fiyatı hesaplanamayan ilanlar atılır.
2. Arsada tür eşleştirmesi yapılır. Arsa türü (imarlı, tarla, bağ-bahçe, ticari, sanayi) ilan başlığındaki anahtar kelimelerle eşleştirilir. En az 3 eşleşen ilan varsa yalnızca onlar kullanılır; yoksa tüm arsa ilanlarıyla devam edilir ve sonuçta uyarı gösterilir.
3. Uçlardaki %15 kırpılır. m² fiyatları sıralanır; en ucuz %15 ile en pahalı %15 atılır. Kırpma en az 7 ilan olduğunda devreye girer.
4. IQR (Tukey) filtresi uygulanır. Kalan fiyatların birinci (Q1) ve üçüncü (Q3) çeyreği hesaplanır. Q1 − 1,5 × IQR ile Q3 + 1,5 × IQR dışındaki fiyatlar aykırı sayılıp çıkarılır (IQR = Q3 − Q1). Filtre en az 4 ilan olduğunda çalışır.
5. Ağırlıklı m² fiyatı bulunur. Temizlenmiş kümede medyan m² fiyatı %60, ortalama m² fiyatı %40 ağırlıkla birleştirilir. Medyan tek tük pahalı ilanın etkisini sınırlar, ortalama ise kümenin genel seviyesini yansıtır.
6. Alan ve düzeltme çarpanı uygulanır. Ağırlıklı m² fiyatı mülkün alanıyla ve mülke özgü düzeltme çarpanıyla (aşağıdaki tablolar) çarpılarak istatistiksel değer bulunur.
7. Fiyat aralığı ve uyarılar eklenir. İstatistiksel değerin %13 altı ile %13 üstü fiyat aralığı olarak verilir. Hesaba giren ilan sayısı 5 adedin altındaysa sonuç "yüksek belirsizlik" uyarısıyla gösterilir.

Düzeltme çarpanları

Emsal kümesi mülkün kendisine birebir benzemez. İstatistik hesabında bu farkı kabaca yansıtmak için ağırlıklı m² fiyatı aşağıdaki çarpanlarla düzeltilir. Yapay zekâ bu tabloları kullanmaz; mülkün özelliklerini kendi değerlendirmesinde etken olarak tartar.

Örnek

• 20 yaşında bir binanın 3. katındaki daire için çarpan 0,92 olur: değer, emsallerin ağırlıklı m² fiyatının %8 altında hesaplanır.
• Deniz manzaralı köşe parsel bir arsa için çarpan 1,13 olur: değer, emsallerin ağırlıklı m² fiyatının %13 üstünde hesaplanır.

Sınırlamalar

• İlan fiyatı, gerçekleşen satış fiyatı değildir; pazarlık payı içerebilir.
• Yapay zekâ hata yapabilir. Denetimler bariz tutarsızlıkları yakalar ve belirsizliği uyarıyla bildirir, ama sonucun doğruluğunu garanti etmez.
• Sonuç sabit bir formülün çıktısı değildir: web araması o gün bulunan ilanlara bağlıdır ve yapay zekâ aynı girdiye her seferinde birebir aynı yanıtı vermeyebilir. Aynı mülk farklı günlerde farklı sonuç verebilir.
• Web araması her değerlemede yapılamayabilir (kota, zaman aşımı); bu durumda yapay zekâ yalnızca emsal havuzuna dayanır ve sonuçta belirtilir.
• Emsal havuzu mahalleye göre süzülmez; tüm Ereğli ilçesinden gelir. Mahalle bilgisi web aramasında ve yapay zekâ değerlendirmesinde kullanılır.
• Arsada imar bilgileri (TAKS, KAKS, Hmax, kat izni) istatistik hesabında fiyatı değiştirmez; yapay zekâ bunları değerlendirmeye katar ama resmî imar durumunu doğrulamaz.
• İstatistik yolunda kira tahmini sabit %4,5 brüt getiri varsayımıdır; eşya, cephe ve bina durumu hesaba girmez.

Kesin fiyat için mülkün imar durumu, tapu kaydı ve fiziksel durumu yerinde incelenmelidir. Bu konuda bizimle iletişime geçebilir, sık sorulan diğer konular için SSS sayfasına bakabilirsiniz. İmar durumu, emsal (KAKS) ve tapu kaydındaki şerhler gibi terimler emlak terimleri sözlüğünde kısaca açıklanır.